Lebenslage 03
Die Wohnung ist vermietet — und soll verkauft werden
Ein Mieter ist kein Hindernis, sondern eine Weichenstellung. Er entscheidet, wer als Käufer infrage kommt, wie der Preis zustande kommt und wie der Verkaufsprozess abläuft. Wer das von Anfang an einkalkuliert, verkauft ohne böse Überraschungen.
Was rechtlich gilt
Der zentrale Satz steht in § 566 BGB und ist als „Kauf bricht nicht Miete" bekannt: Wird vermieteter Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter verkauft, tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag ein. Der Mietvertrag läuft also unverändert weiter — mit derselben Miete, derselben Kaution, denselben Vereinbarungen.
Praktisch heißt das: Sie können Ihrem Käufer keine leere Wohnung versprechen, und Sie können dem Mieter nicht kündigen, um besser zu verkaufen. Eine Kündigung „zwecks Verwertung" ist nur unter sehr engen Voraussetzungen zulässig und scheitert in der Praxis meistens.
Vorkaufsrecht des Mieters
Wurde an der Wohnung nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet oder soll es begründet werden, und wird die Wohnung dann an einen Dritten verkauft, hat der Mieter ein gesetzliches Vorkaufsrecht (§ 577 BGB). Sie müssen ihn über den Inhalt des Kaufvertrags unterrichten; er kann dann zu denselben Bedingungen eintreten.
Kündigungssperrfrist nach Umwandlung
Wird eine vermietete Wohnung in Wohnungseigentum umgewandelt und verkauft, kann sich der Käufer für eine gesetzliche Sperrfrist nicht auf Eigenbedarf berufen — mindestens drei Jahre, in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt per Landesverordnung bis zu zehn Jahre (§ 577a BGB). Für Ihren Käufer ist das eine erhebliche Einschränkung, die Sie im Verkaufsgespräch kennen sollten, bevor er es tut.
Häufiger Irrtum: „Ich verkaufe an jemanden, der selbst einziehen will, dann kündigt der eben wegen Eigenbedarf." Das kann funktionieren, ist aber kein Automatismus: Eigenbedarf muss konkret begründet sein, Kündigungsfristen laufen, die Sperrfrist kann greifen, und der Mieter kann Härtegründe einwenden. Verkaufen Sie nie mit dem Versprechen, die Wohnung werde schon frei — daraus entsteht Streit, für den am Ende Sie in Anspruch genommen werden.
Wie der Preis zustande kommt
Bei vermieteten Objekten rechnen Käufer anders. Nicht die neue Küche zählt, sondern der Ertrag: Wie viel Miete kommt jährlich herein, und in welchem Verhältnis steht das zum Kaufpreis? Der Kehrwert dieses Verhältnisses ist die Bruttorendite, die jeder Kapitalanleger als Erstes ausrechnet.
Daraus folgen zwei Dinge, die Verkäufer oft überraschen. Erstens: Eine seit Jahren nicht erhöhte Bestandsmiete drückt den Preis unmittelbar. Zweitens: Investitionen in Optik zahlen sich hier kaum aus — ein Anleger sieht die Wohnung meist nur einmal, und er kalkuliert mit Zahlen, nicht mit Gefühl.
Was Kapitalanleger sehen wollen
Ein Anleger prüft Unterlagen, kein Exposé. Stellen Sie diese Papiere vollständig zusammen — Vollständigkeit wirkt hier stärker als jedes Verkaufsargument:
- Mietvertrag mit allen Nachträgen
- Nachweis der aktuellen Miete und der letzten Mieterhöhungen
- Betriebskostenabrechnungen der letzten Jahre
- Nachweis über die Kaution und wo sie angelegt ist
- Bei Eigentumswohnungen: Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlungen, Hausgeldabrechnungen, Stand der Erhaltungsrücklage, beschlossene Sonderumlagen
- Übersicht durchgeführter und anstehender Instandhaltungen
- Energieausweis
Den Mieter mitnehmen — es zahlt sich aus
Sie brauchen den Mieter: für Besichtigungen, für einen ordentlichen Eindruck der Wohnung und dafür, dass er Interessenten nicht abschreckt. Ein Mieter, der sich übergangen fühlt, kann einen Verkauf über Monate zäh machen — völlig legal, allein durch das Ausschöpfen seiner Rechte.
Was hilft: frühzeitig persönlich informieren, Termine abstimmen statt ankündigen, Besichtigungen bündeln und dem Mieter zusichern, dass sein Mietverhältnis unverändert weiterläuft — was ja stimmt. Manche Verkäufer bieten eine kleine Entschädigung für die Mühe an. Das ist nicht verpflichtend, aber oft die günstigste Investition im gesamten Verkauf.
Häufige Fragen
Muss ich meinem Mieter vor dem Verkauf Bescheid sagen?
Eine gesetzliche Pflicht, den Verkauf anzukündigen, gibt es nicht. Praktisch ist es trotzdem klug: Sie brauchen den Mieter für Besichtigungen, und ein informierter Mieter kooperiert eher als einer, der aus dem Grundbuch oder von Fremden an der Tür davon erfährt. Anders sieht es aus, wenn ein Vorkaufsrecht besteht — dann müssen Sie den Mieter über den Inhalt des Kaufvertrags unterrichten.
Darf ich mit Interessenten die vermietete Wohnung besichtigen?
Nur mit Ankündigung und in zumutbarem Rahmen. Der Mieter hat Hausrecht; ein Besichtigungsrecht des Vermieters besteht bei berechtigtem Anlass wie einem Verkauf, aber nicht unbeschränkt. Üblich und meist akzeptiert sind angekündigte Termine zu angemessenen Zeiten. Massenbesichtigungen und kurzfristige Termine muss niemand dulden.
Kann der Käufer dem Mieter kündigen?
Nur unter denselben Voraussetzungen wie Sie — ein Eigentümerwechsel schafft kein zusätzliches Kündigungsrecht. In Betracht kommt vor allem Eigenbedarf. Wurde die Wohnung nach der Vermietung erst in Wohnungseigentum umgewandelt, greift zusätzlich eine gesetzliche Sperrfrist von mindestens drei Jahren, die die Länder auf bis zu zehn Jahre verlängern können.
Wann hat mein Mieter ein Vorkaufsrecht?
Wenn an der vermieteten Wohnung nach Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet wurde oder werden soll und die Wohnung dann an einen Dritten verkauft wird. In diesem Fall darf der Mieter zu den Bedingungen des abgeschlossenen Kaufvertrags eintreten. Beim Verkauf eines ganzen Mehrfamilienhauses an einen Investor besteht dieses Recht dagegen in der Regel nicht.
Ist eine vermietete Wohnung weniger wert?
Für Selbstnutzer ja, oft deutlich — sie können nicht einziehen. Für Kapitalanleger ist eine solide vermietete Wohnung dagegen eher ein Vorteil, weil die Einnahmen ab dem ersten Tag laufen und kein Leerstandsrisiko besteht. Der Abschlag entsteht also nicht durch die Vermietung an sich, sondern dadurch, dass die größte Käufergruppe wegfällt. Bei sehr niedriger Bestandsmiete fällt er stärker aus.
Quellen
- § 566 BGB (Kauf bricht nicht Miete), § 577 BGB (Vorkaufsrecht des Mieters), § 577a BGB (Kündigungsbeschränkung nach Umwandlung).
- § 573 BGB (ordentliche Kündigung, Eigenbedarf, Verwertungskündigung).
- Landesverordnungen zur Verlängerung der Kündigungssperrfrist — die Geltung ist regional unterschiedlich und vor Ort zu prüfen.