Hausverkauf: was er kostet und in welcher Reihenfolge er abläuft

Wer zahlt was

Die Grundregel steht in § 448 Absatz 2 BGB: Der Käufer eines Grundstücks trägt die Kosten der Beurkundung des Kaufvertrags, der Auflassung und der Eintragung ins Grundbuch. Das ist kein Brauch, sondern Gesetz — allerdings abdingbar, weshalb der Kaufvertrag die Verteilung meist noch einmal ausdrücklich und etwas weiter regelt.

Notar und Grundbuch: die Rechnung für 400.000 Euro

Notargebühren sind bundeseinheitlich im Gerichts- und Notarkostengesetz geregelt und richten sich nach dem Geschäftswert. Für Immobilienkaufverträge und Grundbuchsachen gilt Tabelle B des GNotKG — nicht Tabelle A, mit der im Netz häufig falsch gerechnet wird. Bei einem Geschäftswert von 400.000 Euro beträgt die einfache Gebühr 785,00 €.

Beispielrechnung für einen Kaufpreis von 400.000 Euro, Bestandsimmobilie, 80 Prozent finanziert, mit Auflassungsvormerkung:

Das sind 1,39 Prozent des Kaufpreises. Ohne Finanzierung, also beim Barkauf, sinkt die Summe auf etwa 4.130 Euro oder 1,03 Prozent. Auf Gerichtsgebühren fällt keine Umsatzsteuer an, auf Notargebühren schon.

Warum die Faustformel „1,5 bis 2 Prozent" in die Irre führt

Die Gebührentabelle wächst deutlich langsamer als der Kaufpreis. Der Prozentsatz sinkt deshalb, je teurer die Immobilie ist:

Wer bei 400.000 Euro mit 2 Prozent kalkuliert, veranschlagt rund 2.400 Euro zu viel. Die Faustformel stammt aus dem Bereich kleiner Kaufpreise und wird seit Jahren unbesehen weitergereicht. Nebenbei: Die Gebührentabelle B ist seit Inkrafttreten des GNotKG am 1. August 2013 nominal unverändert. Die Kostenrechtsänderungen 2021 und 2025 haben nur Tabelle A angehoben, die für Immobilienkaufverträge nicht gilt. Meldungen, Notarkosten seien gestiegen, treffen auf diesen Bereich nicht zu.

Was Sie als Verkäufer wirklich zahlen

Ihre Position im Notarblock ist überschaubar: die Löschung Ihrer Grundschuld. Bei einer Grundschuld über 300.000 Euro kostet die Löschung im Grundbuch 317,50 Euro, dazu kommt die Beglaubigung des Löschungsantrags mit rund 24 Euro. Stellt Ihre Bank Treuhandauflagen, kann eine Treuhandgebühr von noch einmal rund 380 Euro anfallen. Rechnen Sie mit 350 bis 800 Euro — kein Prozentsatz, sondern ein überschaubarer Festbetrag.

Maklerprovision: was geregelt ist und was nicht

Hier hält sich ein hartnäckiges Missverständnis. Das Gesetz zur Verteilung der Maklerkosten, in Kraft seit dem 23. Dezember 2020, regelt ausdrücklich nicht, wie hoch eine Provision sein darf. Es regelt nur, wer sie trägt. Die Verbraucherzentrale formuliert es unmissverständlich: Die Höhe der Maklergebühr ist gesetzlich nicht festgelegt und kann grundsätzlich frei vereinbart werden.

Was gilt: Beauftragen beide Seiten denselben Makler, müssen sie sich in gleicher Höhe verpflichten (§ 656c BGB). Beauftragt nur eine Seite — meist der Verkäufer —, darf die andere höchstens die Hälfte tragen, und erst nachdem der Auftraggeber seine Hälfte nachweislich gezahlt hat (§ 656d BGB). Der Maklervertrag bedarf zudem der Textform (§ 656a BGB); eine E-Mail genügt, ein Handschlag nicht.

Umgekehrt sanktioniert der BGH Umgehungsversuche scharf: Wird die Verteilungsregel verletzt — etwa indem der Kaufpreis gesenkt und der Käufer dafür die volle Provision zahlt —, ist die Vereinbarung insgesamt nichtig, und der Käufer kann den vollen Betrag zurückfordern, nicht nur die Hälfte.

Der Ablauf in acht Schritten

1. Unterlagen zusammenstellen Grundbuchauszug, Flurkarte, Grundrisse, Wohnflächenberechnung, Energieausweis, Nachweise über Modernisierungen; bei Eigentumswohnungen zusätzlich Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlungen und Hausgeldabrechnungen. Rechnen Sie zwei bis vier Wochen ein — das ist der Schritt, an dem die meisten Verkäufe hängen bleiben.
2. Wert ermitteln Bevor irgendein Preis genannt wird. Mehr dazu unter Immobilie bewerten.
3. Vermarktungsweg entscheiden Makler, privat oder eine Mischform. Die Entscheidung hängt weniger am Geld als an Zeit, Ortsnähe und Erklärungsbedarf der Immobilie — siehe privat verkaufen.
4. Exposé und Inserat Gute Fotos bei Tageslicht, ehrliche Angaben zu Baujahr, Zustand und Energie. Falschangaben im Exposé können später als arglistige Täuschung zurückkommen.
5. Besichtigungen Einzeltermine statt Massenbesichtigungen. Und keine Auskunft darüber, wie eilig Sie es haben.
6. Bonität prüfen, dann verhandeln Lassen Sie sich eine Finanzierungsbestätigung der Bank zeigen, bevor Sie den Notartermin vereinbaren. Ein geplatzter Kauf kostet Sie Wochen und Verhandlungsposition.
7. Notartermin Der Entwurf muss Verbrauchern mindestens zwei Wochen vor der Beurkundung vorliegen. Nutzen Sie diese Zeit wirklich zum Lesen — nach der Beurkundung ist Nachverhandeln praktisch vorbei.
8. Fälligkeit, Zahlung, Übergabe Der Notar fordert den Kaufpreis erst an, wenn Vormerkung eingetragen, Vorkaufsrechte geklärt und die Lastenfreistellung gesichert ist. Vier bis acht Wochen sind normal. Die Übergabe erfolgt gegen Protokoll mit Zählerständen.

Die Beispielrechnung im Detail

Eine ehrliche Verkäuferrechnung für 400.000 Euro Kaufpreis, Grundschuld 300.000 Euro noch valutierend mit 120.000 Euro Restschuld, Makler mit 3,57 Prozent Verkäuferanteil:

Ob davon noch Steuern abgehen, hängt an der Zehnjahresfrist und an der Eigennutzung — nachzulesen unter Steuern beim Verkauf. Nicht enthalten sind mögliche Vorfälligkeitsentschädigungen Ihrer Bank; dazu steht mehr unter Immobilie mit laufendem Kredit.