Lebenslage 04
Das gemeinsame Haus bei Trennung und Scheidung
Die Immobilie ist bei einer Trennung selten nur ein Vermögenswert. Sie ist gleichzeitig das Zuhause der Kinder, ein Kredit, ein Streitpunkt und für einen von beiden meist auch eine Erinnerung. Diese Seite trennt, was sich trennen lässt: die rechtliche Lage von der wirtschaftlichen.
Vier Wege — und wann welcher passt
| Weg | Passt, wenn | Haken |
|---|---|---|
| Gemeinsam verkaufen | beide einen Schlussstrich wollen und niemand die Finanzierung allein tragen kann | Restschuld, mögliche Vorfälligkeitsentschädigung, Zeitpunkt am Markt |
| Einer zahlt den anderen aus | einer bleiben will und die Bank die Alleinfinanzierung mitmacht | Bank muss den Ausscheidenden aus der Haftung entlassen — das ist keine Formsache |
| Gemeinsam behalten und vermieten | der Markt gerade schlecht ist oder Kinder Stabilität brauchen | Sie bleiben wirtschaftlich verbunden — braucht klare schriftliche Regeln |
| Teilungsversteigerung | gar nichts mehr geht | dauert lange, kostet Gebühren, bringt meist weniger als ein freier Verkauf |
Der wichtigste Punkt beim Auszahlen: Dass Ihr Partner Sie auszahlt, entlässt Sie nicht automatisch aus dem Kreditvertrag. Solange die Bank Sie nicht ausdrücklich aus der Haftung entlässt, haften Sie weiter — auch Jahre nach der Scheidung, auch wenn Sie längst nicht mehr im Grundbuch stehen. Lassen Sie sich die Haftungsentlassung schriftlich geben, bevor Sie unterschreiben.
Wer darf überhaupt verkaufen?
Stehen beide Partner im Grundbuch, gehört die Immobilie ihnen gemeinsam — verkaufen können sie nur zusammen. Steht nur einer im Grundbuch, gilt trotzdem eine wichtige Einschränkung: Nach § 1365 BGB kann sich ein Ehegatte im gesetzlichen Güterstand nur mit Einwilligung des anderen verpflichten, über sein Vermögen im Ganzen zu verfügen. Da das Familienheim bei den meisten Ehepaaren nahezu das gesamte Vermögen ausmacht, greift diese Vorschrift in der Praxis häufig.
Die Steuerfalle, die fast niemand kennt
Der Verkauf einer Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf kann steuerpflichtig sein. Ausgenommen sind Objekte, die im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden.
Bei einer Trennung wird genau das zum Problem: Einer zieht aus, der andere bleibt mit den Kindern wohnen, verkauft wird erst nach dem Scheidungsverfahren. Für den Ausgezogenen kann die Eigennutzung dann schon zu lange zurückliegen — er versteuert einen Gewinn, den der im Haus Verbliebene steuerfrei realisiert. Wer eine Trennung durchläuft und die Immobilie innerhalb der Zehnjahresfrist gekauft hat, sollte diesen Punkt vor dem Auszug mit einem Steuerberater durchrechnen. Mehr unter Steuern beim Verkauf.
Was in dieser Lage praktisch hilft
- Eine gemeinsame Zahl schaffen Solange jeder eine andere Vorstellung vom Wert hat, ist jedes Gespräch ein Streit. Ein neutrales Gutachten kostet weniger als zwei Anwaltsschriftsätze und nimmt der Diskussion die Grundlage. Siehe Immobilie bewerten.
- Die Bank früh einbeziehen Fragen Sie schriftlich nach der Restschuld, einer möglichen Vorfälligkeitsentschädigung und danach, ob eine Alleinübernahme darstellbar wäre. Diese drei Zahlen bestimmen, welche Wege überhaupt offenstehen.
- Die Zwischenzeit schriftlich regeln Wer zahlt bis zum Verkauf welche Rate, wer trägt Nebenkosten und Instandhaltung, schuldet der im Haus Verbliebene eine Nutzungsentschädigung? Eine Seite Papier erspart hier später erhebliche Konflikte.
- Eine Person nach außen benennen Makler, Notar und Interessenten brauchen einen Ansprechpartner. Zwei zerstrittene Verkäufer am Telefon kosten real Geld, weil Interessenten abspringen.
Häufige Fragen
Kann ein Ehepartner das gemeinsame Haus allein verkaufen?
Nein, wenn beide im Grundbuch stehen — dann ist der Verkauf nur gemeinsam möglich. Aber auch wenn nur einer eingetragen ist, kann er nicht frei verfügen: Nach § 1365 BGB braucht der Verkauf die Zustimmung des anderen Ehegatten, sofern das Haus im Wesentlichen das gesamte Vermögen darstellt — was bei den meisten Familien der Fall ist. Ohne Zustimmung ist das Geschäft schwebend unwirksam.
Was ist eine Teilungsversteigerung?
Ein gerichtliches Verfahren, mit dem ein Miteigentümer die Aufhebung der Gemeinschaft erzwingen kann, wenn eine Einigung nicht zustande kommt. Die Immobilie wird versteigert, der Erlös aufgeteilt. Das Verfahren dauert oft ein bis zwei Jahre, kostet Gebühren und bringt erfahrungsgemäß weniger als ein freier Verkauf. Es ist ein Druckmittel — und ein schlechtes Geschäft für beide Seiten.
Muss ich nach der Scheidung Spekulationssteuer zahlen?
Möglicherweise. Die Ausnahme für selbstgenutztes Wohneigentum verlangt Eigennutzung im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren. Wer bereits vor längerer Zeit ausgezogen ist, kann diese Voraussetzung verlieren — besonders relevant, wenn der andere Partner mit den Kindern wohnen bleibt und die Immobilie erst Jahre später verkauft wird. Das gehört früh mit einem Steuerberater geklärt.
Wer zahlt die Raten, solange noch nicht verkauft ist?
Gegenüber der Bank haften in aller Regel beide als Gesamtschuldner, unabhängig davon, wer auszieht und wer im Haus bleibt. Die Bank interessiert sich nicht für Ihre interne Absprache. Wer allein zahlt, kann intern einen Ausgleichsanspruch gegen den anderen haben; ebenso kann derjenige, der im Haus wohnt, eine Nutzungsentschädigung schulden. Beides sollte schriftlich geregelt werden, bevor es eskaliert.
Quellen
- § 1365 BGB (Verfügung über Vermögen im Ganzen), §§ 1008 ff. BGB (Bruchteilsgemeinschaft), § 749 BGB (Aufhebung der Gemeinschaft).
- § 23 EStG (private Veräußerungsgeschäfte, Ausnahme für Eigennutzung).
- Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung (ZVG) — Teilungsversteigerung.