Lebenslage 05

Verkaufen, obwohl der Kredit noch läuft

Ein laufendes Darlehen ist kein Hindernis, sondern eine Rechenaufgabe. Entscheidend sind drei Zahlen: Restschuld, Restlaufzeit der Zinsbindung und Ihr Vertragszins. Die dritte davon entscheidet darüber, ob eine Vorfälligkeitsentschädigung überhaupt entsteht — und bei vielen Verträgen aus der Niedrigzinsphase lautet die Antwort heute: nein.

Warum sich die Rechnung 2026 umgedreht hat

Die Vorfälligkeitsentschädigung ist Schadensersatz, kein Strafgeld. Die Bank soll durch die vorzeitige Rückzahlung wirtschaftlich weder besser noch schlechter stehen als bei normalem Vertragsverlauf — so hat es der Bundesgerichtshof formuliert. Ihr Schaden besteht im Wesentlichen darin, dass sie Ihr zurückgezahltes Geld nur noch zu einem niedrigeren Zins anlegen kann als vereinbart.

Genau diese Voraussetzung ist bei vielen heutigen Verkäufen nicht mehr erfüllt. Wer 2020 oder 2021 finanziert hat, zahlt oft um die 1,3 Prozent. Am Markt liegen Wohnungsbaukredite mit langer Zinsbindung inzwischen bei rund 4 Prozent. Die Bank kann das Geld also teurer wieder ausleihen als bei Ihnen — ein Zinsverschlechterungsschaden entsteht dann rechnerisch nicht.

Drei Hebel, die die Entschädigung senken oder ganz beseitigen

1. Das Sonderkündigungsrecht nach zehn Jahren Nach § 489 Absatz 1 Nummer 2 BGB können Sie jedes Darlehen mit gebundenem Sollzinssatz zehn Jahre nach vollständigem Empfang mit einer Frist von sechs Monaten kündigen — kostenfrei. Das Recht ist unabdingbar. Prüfen Sie das Datum der letzten Auszahlung, nicht das des Vertragsschlusses: Bei Bauvorhaben mit Teilauszahlungen verschiebt sich der Stichtag nach hinten. Wer nah an dieser Grenze ist, sollte den Verkaufstermin danach ausrichten.
2. Fehler in den Vertragsangaben Nach § 502 Absatz 2 Nummer 2 BGB entfällt der Anspruch auf Entschädigung vollständig, wenn die Angaben im Vertrag über Laufzeit, Kündigungsrecht oder die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung unzureichend sind. Das ist geltendes Recht ohne Stichtagsproblem und in der Praxis der lohnendste Prüfpunkt. Die Verbraucherzentrale Hamburg bietet eine kostenpflichtige Überprüfung an und findet nach eigenen Angaben in etwa drei von zehn Fällen eine Abweichung.
3. Pfandtausch statt Ablösung Wenn Sie ohnehin wieder kaufen: Fragen Sie die Bank, ob sie die neue Immobilie als Sicherheit akzeptiert und das Darlehen unverändert weiterlaufen lässt. Dann entsteht überhaupt keine Entschädigung. Möglich ist auch eine Pfandfreigabe gegen Teiltilgung. Beides wird selten von selbst angeboten — Sie müssen danach fragen.

Wie die Ablösung praktisch abläuft

Sie müssen die Bank nicht um Erlaubnis zum Verkauf bitten. Was Sie brauchen, ist ihre Mitwirkung an der Lastenfreistellung — und das ist ein eingespieltes Verfahren:

• Sie fordern bei der Bank eine Ablösevaluta zum voraussichtlichen Zahlungstermin an, also die exakte Restschuld inklusive Zinsen bis zu diesem Tag.
• Die Bank erteilt dem Notar eine Löschungsbewilligung unter Treuhandauflagen: Er darf sie erst verwenden, wenn der Ablösebetrag bei der Bank eingegangen ist.
• Der Kaufpreis wird beim Notartermin so aufgeteilt, dass der Ablösebetrag direkt an die Bank fließt und nur der Rest an Sie.
• Nach Eingang wird die Grundschuld gelöscht. Die Kosten dafür tragen Sie als Verkäufer — meist einige Hundert Euro, siehe Kosten und Ablauf.

Wenn der Erlös nicht reicht

Liegt die Restschuld über dem erzielbaren Preis, wird es unangenehm, aber nicht ausweglos. Der wichtigste Rat lautet: früh und offen mit der Bank sprechen. Banken haben kein Interesse an einer Zwangsversteigerung — dort erzielen sie regelmäßig weniger als bei einem geordneten Verkauf und tragen zusätzlich das Verfahrensrisiko.

Üblich sind in dieser Lage: die Freigabe der Grundschuld gegen Zahlung des Erlöses plus eine Ratenvereinbarung für die verbleibende Restschuld, eine Stundung oder eine Umschuldung des Restbetrags in ein unbesichertes Darlehen. Wer den Kontakt dagegen meidet, landet am Ende im Verfahren — mit schlechterem Ergebnis und zusätzlichen Kosten.

Häufige Fragen