Grundlagen
Ohne Makler verkaufen — wann das gut geht und wann nicht
Ein Privatverkauf ist keine Kunst, sondern Arbeit. Sie brauchen Zeit, Nähe zum Objekt und die Bereitschaft, unangenehme Fragen ehrlich zu beantworten. Wo diese drei Dinge zusammenkommen, sparen Sie eine fünfstellige Summe. Wo eines fehlt, wird es teuer — und zwar meist teurer als die Provision.
Rechnen wir zuerst nach
Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro und einem üblichen Verkäuferanteil von 3,57 Prozent sparen Sie 14.280 Euro. Das ist viel Geld — und es ist der einzige sichere Posten in dieser Rechnung. Alles andere ist eine Wette darauf, dass Sie denselben Preis erzielen.
Die ehrliche Gegenrechnung: Verkaufen Sie fünf Prozent unter Wert, weil Sie in der Verhandlung nachgeben oder den Markt falsch eingeschätzt haben, kostet Sie das 20.000 Euro. Der Vorteil ist dann nicht nur weg, sondern ins Gegenteil gedreht. Es geht bei dieser Entscheidung also nicht um Provision gegen null, sondern um Provision gegen Preisrisiko.
Passt der Privatverkauf zu Ihrer Lage?
Die folgende Gegenüberstellung ist nach unserer Einschätzung der ehrlichste Weg, das zu entscheiden. Je mehr Punkte links auf Sie zutreffen, desto eher können Sie es selbst machen.
| Spricht für Privatverkauf | Spricht für einen Makler |
|---|---|
| Sie wohnen in der Nähe und können kurzfristig Termine machen | Sie wohnen weit weg oder sind beruflich stark eingebunden |
| Die Immobilie ist ein gängiger Typ in gefragter Lage | Erklärungsbedürftiges Objekt: Sanierungsstau, Erbbaurecht, Wohnrecht, ungewöhnlicher Grundriss |
| Sie verkaufen allein und entscheiden allein | Erbengemeinschaft oder mehrere Eigentümer mit unterschiedlichen Interessen |
| Sie haben Zeit — mehrere Monate ohne Druck | Fester Termin, an dem verkauft sein muss |
| Die Immobilie ist leer oder Sie bewohnen sie selbst | Vermietet — dann zählt der Ertrag und die Käufergruppe ist eine andere |
| Sie können mit Fremden über Geld verhandeln | Der Verkauf ist emotional aufgeladen: Trennung, Pflegefall, Streit |
Der ehrlichste Satz zu diesem Thema: Ein Makler ist kein Zauberer. Er nimmt Ihnen Arbeit ab, kennt die Preise im Viertel und hält den emotionalen Abstand, den Sie beim eigenen Elternhaus vielleicht nicht haben. Was er nicht kann, ist einen schlechten Preis in einen guten verwandeln. Wer Ihnen einen auffällig hohen Wert verspricht, um den Auftrag zu bekommen, hilft Ihnen nicht — er verlängert nur die Vermarktungszeit.
Wenn Sie es selbst machen: die Reihenfolge
- Unterlagen vollständig zusammenstellen Das ist der Schritt, den fast alle unterschätzen. Grundbuchauszug, Flurkarte, Grundrisse, Wohnflächenberechnung, Energieausweis, Nachweise über Modernisierungen; bei Wohnungen zusätzlich Teilungserklärung, Versammlungsprotokolle, Hausgeldabrechnungen. Ohne diese Papiere bekommt kein Käufer eine Finanzierung — und Sie verlieren Interessenten, die schon entschieden waren.
- Preis begründen, nicht schätzen Holen Sie sich mehrere Einschätzungen und schauen Sie in den Grundstücksmarktbericht des örtlichen Gutachterausschusses. Notieren Sie sich drei bis fünf echte Vergleichsobjekte mit Straße, Baujahr, Zustand und Preis. Diese Liste ist später Ihr wichtigstes Verhandlungswerkzeug. Mehr dazu unter Immobilie bewerten.
- Fotografieren wie ein Profi, mit Handy Aufgeräumt, tagsüber, bei diffusem Licht, aus der Zimmerecke, Kamera auf Brusthöhe, gerade Linien. Zwölf gute Bilder schlagen dreißig mittelmäßige. Das Titelbild entscheidet, ob Ihr Inserat überhaupt angeklickt wird.
- Ehrliches Exposé schreiben Baujahr, Fläche, Zustand, Heizung, Energiekennwert, laufende Kosten. Nennen Sie den Sanierungsstau offen — Käufer entdecken ihn ohnehin, und wer ihn selbst benennt, wirkt glaubwürdig und verhandelt aus einer stärkeren Position.
- Erreichbarkeit organisieren Eine separate Telefonnummer und eine eigene E-Mail-Adresse ersparen Ihnen viel. Rechnen Sie in den ersten Tagen mit vielen Anrufen, darunter auch Maklern, die Ihnen ihre Dienste anbieten.
- Einzelbesichtigungen Nie Sammeltermine — die erzeugen Druck, aber selten bessere Preise, und Sie verlieren den Überblick, wer wirklich interessiert ist. Bereiten Sie sich auf die unangenehmen Fragen vor; wer sie souverän beantwortet, verliert weniger im Preis.
- Bonität prüfen, bevor Sie sich festlegen Eine Finanzierungsbestätigung der Bank, kein mündliches „Das bekomme ich hin". Ein geplatzter Notartermin kostet Sie mehrere Wochen und macht Ihre Immobilie am Markt zum Ladenhüter.
- Notar beauftragen und Entwurf prüfen lassen Der Notarentwurf muss Verbrauchern zwei Wochen vor der Beurkundung vorliegen. Lesen Sie ihn wirklich, besonders die Regelungen zu Übergabe, Zahlung, Gewährleistung und zur Haftung für bekannte Mängel.
Die vier teuersten Fehler von Privatverkäufern
- Zu hoch einsteigen und dann schrittweise senken. Jede Preissenkung im laufenden Inserat signalisiert Schwäche. Immobilien, die monatelang mit fallendem Preis online stehen, gelten am Markt als Problemfälle — am Ende erzielen sie weniger als bei einem realistischen Start.
- Mängel verschweigen. Der Gewährleistungsausschluss im Kaufvertrag schützt Sie nicht, wenn Ihnen arglistige Täuschung nachgewiesen wird. Was Sie wissen, gehört auf den Tisch — am besten schriftlich im Kaufvertrag dokumentiert.
- Ohne Bonitätsprüfung reservieren. Sie nehmen die Immobilie vom Markt und verlieren Wochen, wenn die Finanzierung platzt.
- Verhandlungsdruck offenbaren. „Wir müssen bis zum Jahresende raus" ist der teuerste Satz im gesamten Verkaufsprozess.
Häufige Fragen
Wie viel spare ich, wenn ich ohne Makler verkaufe?
Als Verkäufer sparen Sie Ihren Provisionsanteil, üblicherweise rund 3,57 Prozent des Kaufpreises inklusive Umsatzsteuer — bei 400.000 Euro also etwa 14.280 Euro. Der Käufer spart seinen Anteil ebenfalls, was Ihre Immobilie für ihn attraktiver macht. Diese Ersparnis ist allerdings nur dann echt, wenn Sie am Ende denselben Preis erzielen wie mit Makler. Zwei Prozent Preisnachlass aus Unsicherheit fressen den Vorteil bereits auf.
Welche Unterlagen muss ich als Privatverkäufer selbst besorgen?
Grundbuchauszug beim Grundbuchamt, Flurkarte beim Katasteramt, Energieausweis bei einem zugelassenen Aussteller, Grundrisse und Baubeschreibung aus Ihren Unterlagen oder der Bauakte, Wohnflächenberechnung, Nachweise über Modernisierungen. Bei Eigentumswohnungen kommen Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlungen und Hausgeldabrechnungen der letzten Jahre über die Hausverwaltung hinzu. Planen Sie zwei bis vier Wochen ein.
Muss ich einen Energieausweis vorlegen?
Ja. Beim Verkauf ist der Energieausweis spätestens bei der Besichtigung unaufgefordert vorzulegen und dem Käufer nach Vertragsschluss zu übergeben. Bereits in der Immobilienanzeige müssen bestimmte Kennwerte genannt werden. Verstöße gelten als Ordnungswidrigkeit und können mit einem Bußgeld geahndet werden — nach dem Gebäudemodernisierungsgesetz, das seit dem 29. Juli 2026 an die Stelle des Gebäudeenergiegesetzes getreten ist, sind je nach Tatbestand Bußgelder bis zu 10.000 Euro möglich.
Was muss ich einem Käufer ungefragt sagen?
Alles, was für seine Kaufentscheidung erkennbar wesentlich ist und was er nicht selbst sehen kann: bekannte versteckte Mängel wie Feuchtigkeit im Keller, Schädlingsbefall, Altlasten, aber auch geplante Bauvorhaben in der Nachbarschaft, von denen Sie wissen. Wer solche Umstände verschweigt, riskiert den Vorwurf der arglistigen Täuschung — und der hebelt den üblichen Gewährleistungsausschluss im Kaufvertrag aus.
Kann ich den Notartermin selbst organisieren?
Ja. Üblicherweise beauftragt der Käufer den Notar, weil er dessen Kosten trägt, aber jeder Beteiligte kann einen Notar beauftragen. Der Notar ist zur Neutralität verpflichtet und berät beide Seiten. Er prüft allerdings nicht, ob Ihr Kaufpreis angemessen ist, und er sucht Ihnen keinen Käufer — er beurkundet, was Sie vereinbart haben.
Quellen
- §§ 656a–656d BGB (Maklerverträge, Teilungsgrundsatz seit 23.12.2020).
- Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG), seit 29.07.2026 Nachfolger des Gebäudeenergiegesetzes: §§ 79, 80, 87 (Energieausweis, Vorlage- und Anzeigenpflichten), § 108 (Bußgeldvorschriften).
- §§ 433, 434, 442, 444 BGB — Sachmängelhaftung und Grenzen des Gewährleistungsausschlusses bei Arglist.
- § 17 Abs. 2a Beurkundungsgesetz — Zwei-Wochen-Frist für den Vertragsentwurf gegenüber Verbrauchern.