Immobilie bewerten: Was ist Ihr Haus wert?

Zuerst die Frage: wofür brauchen Sie den Wert?

Das klingt banal, entscheidet aber über Aufwand und Kosten. Für einen freihändigen Verkauf genügt eine belastbare Preiseinschätzung. Sobald aber eine dritte Partei den Wert akzeptieren muss — ein Gericht, das Finanzamt, ein Miterbe, ein Betreuungsgericht —, brauchen Sie ein Dokument, das dieser Prüfung standhält.

Die drei Wege zu einer Zahl

1. Online-Bewertung

Kostenlos, in Minuten, und der übliche Einstieg. Der Rechner vergleicht Ihre Eckdaten mit Datenbanken realisierter Verkäufe und liefert eine Spanne. Für einen ersten Anhaltspunkt ist das brauchbar — besonders, um überhaupt eine Größenordnung zu haben, bevor Sie mit Familie oder Makler sprechen.

Was Sie wissen sollten: Diese Angebote sind fast immer Teil einer Vermittlung. Ihre Daten gehen in der Regel an einen oder mehrere Makler, die sich anschließend melden. Das ist nicht verwerflich — es ist das Geschäftsmodell, das die kostenlose Bewertung finanziert. Sie sollten es nur wissen, bevor Sie Ihre Telefonnummer eintragen.

2. Marktpreiseinschätzung durch Makler

Ein ortskundiger Makler kennt die tatsächlich erzielten Preise der letzten Monate im Viertel — Zahlen, die in keiner öffentlichen Datenbank stehen. Eine solche Einschätzung ist meist kostenlos, weil sie mit der Hoffnung auf den Auftrag verbunden ist.

Genau darin liegt die Schwäche: Der Anreiz, den Wert etwas höher anzusetzen, um den Auftrag zu bekommen, ist strukturell vorhanden. Deshalb die einfachste Gegenmaßnahme — holen Sie zwei oder drei Einschätzungen ein und lassen Sie sich jede begründen. Wer Vergleichsobjekte mit Straße, Baujahr und Zustand nennen kann, hat gerechnet. Wer nur eine Zahl nennt, hat geschätzt.

3. Gutachten eines Sachverständigen

Ein Sachverständiger bewertet unabhängig und wird für die Bewertung bezahlt, nicht für den Verkauf. Unterschieden wird zwischen dem Kurzgutachten, das den Wert knapp herleitet, und dem Verkehrswertgutachten, das den Zustand dokumentiert, die Verfahren vollständig durchrechnet und vor Behörden und Gerichten Bestand hat.

Wie Sachverständige rechnen: die drei Verfahren

Die Wertermittlung folgt in Deutschland festgelegten Verfahren. Welches angewandt wird, hängt vom Objekt ab — und erklärt, warum zwei Bewertungen desselben Hauses auseinanderliegen können.

1. Vergleichswertverfahren Der Wert wird aus tatsächlich erzielten Kaufpreisen vergleichbarer Objekte abgeleitet. Das ist das aussagekräftigste Verfahren — vorausgesetzt, es gibt genügend echte Vergleichsfälle. Standard bei Eigentumswohnungen und Reihenhäusern in größeren Städten.
2. Sachwertverfahren Herstellungskosten des Gebäudes abzüglich Alterswertminderung, plus Bodenwert. Üblich bei selbstgenutzten Ein- und Zweifamilienhäusern, besonders in Lagen ohne ausreichende Vergleichsdaten — also im ländlichen Raum.
3. Ertragswertverfahren Der Wert ergibt sich aus den nachhaltig erzielbaren Mieteinnahmen. Das Verfahren für vermietete Objekte und Mehrfamilienhäuser: Hier zählt nicht, wie schön das Haus ist, sondern was es einbringt. Siehe auch vermietete Immobilie verkaufen.

Die amtlichen Gutachterausschüsse der Städte und Kreise werten alle beurkundeten Kaufverträge aus und veröffentlichen daraus Bodenrichtwerte, Vergleichsfaktoren und Marktberichte. Das ist die belastbarste öffentlich verfügbare Datenquelle in Deutschland — und sie kostet wenig bis nichts. Wer ernsthaft bewerten will, schaut dort hinein, bevor er einen Rechner bemüht.

Der Sonderfall Finanzamt

Für Erbschaft und Schenkung bewertet das Finanzamt nach eigenen, typisierten Regeln des Bewertungsgesetzes. Es kennt weder Ihren Sanierungsstau noch den Lärm der Hauptstraße. Das Ergebnis liegt deshalb häufig über dem, was am Markt zu erzielen wäre — mit der unangenehmen Folge, dass Steuer auf einen Wert anfällt, den niemand zahlen würde.

Der Gesetzgeber hat dafür ein Ventil vorgesehen: den Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts. Zwei Wege führen zum Ziel — ein qualifiziertes Gutachten oder ein zeitnah im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielter Kaufpreis. Wer ohnehin verkauft, hat den zweiten Nachweis gewissermaßen automatisch in der Hand. Mehr dazu unter geerbte Immobilie.

Was den Wert am stärksten bewegt

In der Reihenfolge ihrer Wirkung, quer über die üblichen Wohnimmobilien:

• Lage, und zwar kleinräumig. Nicht die Stadt entscheidet, sondern die Straße: Anbindung, Lärm, Nachbarschaft, Ausrichtung des Gartens.
• Der energetische Zustand. Heizung, Dämmung, Fenster. Käufer rechnen Sanierungskosten heute offen gegen — und meist großzügiger, als es die Handwerkerrechnung später hergibt.
• Grundriss und Nutzbarkeit. Ein gefangenes Zimmer oder ein Bad ohne Fenster kostet mehr Wert, als die Quadratmeterzahl vermuten lässt.
• Rechte im Grundbuch. Wohnrecht, Nießbrauch, Wegerecht, Erbbaurecht — jedes davon verändert den Wert erheblich und wird von Online-Rechnern schlicht ignoriert.
• Der Zuschnitt des Grundstücks. Teilbar oder nicht, bebaubar oder nicht — das kann den Wert verdoppeln oder halbieren.