Lebenslage 02
Verkaufen und wohnen bleiben
Das Haus ist bezahlt, die Rente ist knapp, und ausziehen möchten Sie nicht. Für diese Lage gibt es mehrere Modelle — sie unterscheiden sich stark, und die Werbung erklärt die Unterschiede selten. Diese Seite tut es, samt der Punkte, die in keinem Prospekt stehen.
Erst die unbequeme Frage: Muss es wirklich die Immobilie sein?
Alle Modelle auf dieser Seite haben eines gemeinsam: Sie geben Vermögen ab und bekommen dafür Liquidität — zu Konditionen, die schlechter sind als ein normaler Kredit. Das kann trotzdem die richtige Entscheidung sein. Es lohnt sich aber, vorher drei Alternativen ernsthaft zu prüfen:
- Ein klassisches Bankdarlehen. Auch im Alter nicht ausgeschlossen, besonders wenn Erben mitwirken oder die Laufzeit überschaubar ist.
- Ein Verkauf innerhalb der Familie. Kinder kaufen, Sie behalten ein Wohnrecht oder einen Nießbrauch. Wirtschaftlich fast immer die beste Variante — sofern die Familie das trägt und man es sauber beurkundet.
- Vermieten statt verkaufen. Einliegerwohnung, Einliegerzimmer oder das ganze Haus, während Sie in etwas Kleineres ziehen.
Erst wenn diese Wege ausscheiden, sind die folgenden Modelle sinnvoll zu vergleichen.
Die drei Modelle im Vergleich
| Leibrente | Teilverkauf | Verkauf mit Nießbrauch | |
|---|---|---|---|
| Sie verkaufen | die ganze Immobilie | einen Anteil, meist bis 50 % | die ganze Immobilie |
| Sie bekommen | lebenslange Monatsrente, ggf. Einmalzahlung | Einmalzahlung | Einmalzahlung (Kaufpreis abzüglich Nießbrauchswert) |
| Sie zahlen laufend | nichts | Nutzungsentgelt für den verkauften Anteil | nichts |
| Wohnen bleiben | über Wohnrecht oder Nießbrauch | ja, als Miteigentümer mit Nutzungsvertrag | über Nießbrauch |
| Instandhaltung | je nach Vertrag, oft beim Käufer | meist vollständig bei Ihnen | meist bei Ihnen |
| Hauptrisiko | frühes Versterben — die Rente endet | laufende Kosten, Mindesterlös- und Durchführungsklauseln | Bewertung des Nießbrauchs |
Leibrente
Sie übertragen die Immobilie und erhalten dafür eine lebenslange Rente. Deren Höhe berechnet sich aus dem Immobilienwert, Ihrer statistischen Lebenserwartung und dem Wert des Wohnrechts, das Sie behalten. Der Käufer trägt das Risiko, dass Sie sehr alt werden — und Sie tragen das Risiko, früh zu sterben.
Zwei Dinge entscheiden über die Qualität eines Leibrentenvertrags: die Absicherung durch eine Reallast an erster Rangstelle im Grundbuch und eine Wertsicherungsklausel, die die Rente an die Preisentwicklung koppelt. Ohne die erste ist die Rente ungesichert; ohne die zweite ist sie nach zwanzig Jahren real deutlich weniger wert. Manche Verträge sehen zusätzlich eine Mindestlaufzeit vor, damit bei frühem Tod zumindest ein Restbetrag an die Erben geht.
Teilverkauf
Das Modell wird seit einigen Jahren stark beworben: Sie verkaufen bis zu 50 Prozent Ihrer Immobilie, erhalten eine Einmalzahlung und bleiben wohnen — gegen ein monatliches Nutzungsentgelt für den verkauften Anteil.
Genau dieses Nutzungsentgelt ist der Kern der Kritik. Sie zahlen dauerhaft für die Nutzung dessen, was vorher Ihnen gehörte, und die Instandhaltung bleibt in aller Regel vollständig bei Ihnen — auch für den Anteil, der Ihnen nicht mehr gehört. Verbraucherzentralen und die Stiftung Warentest haben das Modell wiederholt kritisch bewertet und weisen darauf hin, dass ein klassischer Kredit meist günstiger ist.
Die vier Klauseln, auf die es beim Teilverkauf ankommt:
- Höhe und Anpassung des Nutzungsentgelts. Ist es fest, oder wird es nach einigen Jahren neu festgesetzt? Eine Anpassung nach Ablauf einer Zinsbindung kann die Belastung deutlich erhöhen.
- Durchführungsentgelt beim späteren Gesamtverkauf. Ein Prozentsatz vom Erlös, der zusätzlich zum Anteil des Anbieters abgeht.
- Mindesterlösgarantie zugunsten des Anbieters. Sinkt der Wert, tragen Sie die Differenz.
- Instandhaltungspflichten. Wer zahlt das neue Dach — Sie allein oder anteilig?
Verkauf mit Nießbrauchvorbehalt
Sie verkaufen vollständig, behalten aber den Nießbrauch. Der Kaufpreis reduziert sich um den kapitalisierten Wert des Nießbrauchs — je jünger Sie sind, desto stärker. Dafür dürfen Sie nicht nur wohnen, sondern auch vermieten. Innerhalb der Familie ist das eine gängige und meist faire Gestaltung; die Bewertung des Nießbrauchs sollte ein Sachverständiger vornehmen, nicht der Käufer.
Was vor jeder Unterschrift zu klären ist
- Unabhängige Wertermittlung Nicht die Bewertung des Anbieters. Ein eigenes Gutachten kostet einen Bruchteil dessen, was eine zu niedrige Bewertung Sie kostet. Siehe Immobilie bewerten.
- Rangstelle im Grundbuch klären Wohnrecht, Nießbrauch und Reallast gehören an erste Rangstelle. Stehen sie hinter einer Grundschuld, können sie in einer Zwangsversteigerung erlöschen. Das ist der wichtigste Satz auf dieser Seite.
- Vertrag von jemandem prüfen lassen, der nichts verkauft Fachanwalt für Erbrecht oder Immobilienrecht, oder die Verbraucherzentrale. Der Notar beurkundet neutral, prüft aber nicht die Wirtschaftlichkeit für Sie.
- Die Familie einbeziehen Diese Entscheidung betrifft das Erbe. Ein Gespräch vorher erspart viel Streit hinterher — und manchmal ergibt sich dabei die bessere Lösung innerhalb der Familie.
- Steuerliche Folgen klären Ertragsanteil bei der Leibrente, mögliche Spekulationssteuer bei kurzer Haltedauer, Auswirkungen auf Grundsicherung oder Sozialleistungen.
Häufige Fragen
Was ist der Unterschied zwischen Leibrente und Teilverkauf?
Bei der Leibrente verkaufen Sie die Immobilie vollständig und erhalten dafür eine lebenslange monatliche Rente sowie ein im Grundbuch gesichertes Wohnrecht oder einen Nießbrauch. Beim Teilverkauf verkaufen Sie nur einen Anteil, meist bis zur Hälfte, erhalten dafür eine Einmalzahlung und zahlen anschließend ein monatliches Nutzungsentgelt für den verkauften Anteil. Wirtschaftlich ist der Teilverkauf damit eher eine Finanzierung als ein Verkauf.
Was ist ein Nießbrauch und warum ist er besser als ein Wohnrecht?
Ein Wohnrecht erlaubt Ihnen, selbst in der Immobilie zu wohnen. Ein Nießbrauch geht weiter: Sie dürfen die Immobilie auch vermieten und die Mieteinnahmen behalten. Das ist wichtig, falls Sie später doch ins Heim ziehen — mit reinem Wohnrecht steht die Wohnung dann leer und nützt Ihnen nichts, mit Nießbrauch finanzieren die Mieteinnahmen einen Teil der Heimkosten.
Was passiert beim Teilverkauf, wenn ich später ganz verkaufen will?
Dann wird die Immobilie in der Regel vollständig verwertet, und der Anbieter behält neben seinem Anteil häufig ein sogenanntes Durchführungsentgelt ein. Viele Verträge sichern dem Anbieter zusätzlich einen Mindesterlös für seinen Anteil zu — sinkt der Marktwert, geht das zu Ihren Lasten. Diese Klauseln stehen im Kleingedruckten und entscheiden über die Wirtschaftlichkeit des gesamten Modells.
Ist die Leibrente steuerpflichtig?
Die Leibrente wird in der Regel nur mit ihrem Ertragsanteil besteuert, dessen Höhe sich nach Ihrem Alter zu Rentenbeginn richtet — je älter Sie bei Beginn sind, desto niedriger fällt er aus. Das gilt für private Veräußerungsrenten und ist meist günstiger als die Besteuerung anderer Einkünfte. Weil die Ausgestaltung im Einzelfall entscheidet, sollten Sie das vor Vertragsschluss steuerlich prüfen lassen.
Wie sichere ich mich ab, wenn der Käufer die Rente nicht mehr zahlt?
Über eine Reallast im Grundbuch, und zwar an erster Rangstelle. Sie verpflichtet den jeweiligen Eigentümer zur Zahlung und wirkt auch gegen einen späteren Erwerber oder in der Zwangsversteigerung. Ohne diese Absicherung ist eine Leibrente ein reines Vertrauensgeschäft. Ebenso gehört eine Wertsicherungsklausel hinein, damit die Rente nicht über zwanzig Jahre von der Inflation aufgezehrt wird.
Quellen
- §§ 1030 ff. BGB (Nießbrauch), §§ 1093 BGB (Wohnungsrecht), §§ 1105 ff. BGB (Reallast).
- § 22 Nr. 1 Satz 3 Buchst. a EStG — Besteuerung von Leibrenten mit dem Ertragsanteil.
- Verbraucherzentrale und Stiftung Warentest zu Immobilien-Teilverkauf und Leibrente; Prüfung der jeweils aktuellen Fassung vor Vertragsschluss empfohlen.