Akte 01 · Geerbt
„Wir haben das Haus unserer Eltern geerbt, und wir sind uns nicht einig.“
Geerbtes Haus verkaufen: was jetzt zu tun ist
annehmen oder ausschlagen, § 1944 BGB
Was eilt, was warten kann.
Jede Frist mit Grund und Paragraf. Rot heißt: bald, mit Datum. Grün heißt: Das verlangen Dritte von Ihnen, und es gibt keine Frist dafür.
| Nr. | Vorgang | Frist | Vermerk |
|---|---|---|---|
| 01 | Annehmen oder ausschlagen. Nur wichtig, wenn der Nachlass überschuldet sein könnte. | 6 Wochen ab KenntnisSechs Wochen ab dem Tag, an dem Sie vom Erbfall erfahren haben (§ 1944 BGB). Danach gilt die Erbschaft als angenommen. | Eilt |
| 02 | Die Grundbuchberichtigung beantragen. Das Grundbuch ändert sich nicht von selbst. | innerhalb 2 JahrenInnerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall gebührenfrei (GNotKG, Kostenverzeichnis Nr. 14110). | Eilt |
| 03 | Versicherung und Heizung klären. Ein leeres Haus im Winter nimmt Schaden; Versicherer wollen Leerstand angezeigt bekommen. | vor dem Frost | Eilt |
| 04 | Verkaufen oder behalten entscheiden. Diese Entscheidung kommt zuletzt, nicht zuerst. | keine Frist | Kann warten |
| 05 | Ein Inserat schalten. Solange die Erbengemeinschaft sich nicht einig ist, kann niemand wirksam verkaufen. | keine Frist | Kann warten |
| 06 | Die Geschwister auszahlen oder das Haus räumen. Beides braucht erst eine Zahl, die alle akzeptieren. | keine Frist | Kann warten |
| 07 | Nachweisen, dass Sie Erbe sind: notarielles Testament oder Erbschein. | danach | In Ruhe |
| 08 | Bestand aufnehmen: Unterlagen, laufende Kosten, Zustand. | danach | In Ruhe |
| 09 | Den Wert ermitteln, bevor in der Familie über Geld gesprochen wird. Dann erst entscheiden. | danach | In Ruhe |
Die Reihenfolge, die Ihnen Ärger erspart
Fast alle teuren Fehler beim Verkauf einer geerbten Immobilie entstehen dadurch, dass Schritte vorgezogen werden. Ein Inserat, bevor die Erbengemeinschaft sich einig ist, oder ein Preis, bevor jemand das Haus fachlich angesehen hat. Diese Abfolge hat sich bewährt:
- Annehmen oder ausschlagen — und die Frist im Blick behalten Eine Erbschaft können Sie ausschlagen; dafür gilt eine kurze gesetzliche Frist, die mit der Kenntnis vom Erbfall beginnt. Das ist vor allem dann relevant, wenn unklar ist, ob der Nachlass überschuldet ist — etwa weil auf dem Haus noch erhebliche Schulden lasten. Wer die Frist verstreichen lässt, hat automatisch angenommen.
- Nachweisen, dass Sie Erbe sind Notarielles Testament oder Erbvertrag reichen dem Grundbuchamt meist als Nachweis. Bei handschriftlichem Testament oder gesetzlicher Erbfolge brauchen Sie in der Regel einen Erbschein vom Nachlassgericht.
- Grundbuch berichtigen lassen Das Grundbuch wird nicht automatisch geändert. Sie müssen die Berichtigung beantragen — sonst steht dort weiterhin die verstorbene Person, und ein Verkauf ist nicht möglich. Wird der Antrag zeitnah nach dem Erbfall gestellt, ist die Berichtigung gebührenfrei; danach fallen Gebühren an. Diesen Punkt nicht aufschieben.
- Bestand aufnehmen: Unterlagen, Kosten, Zustand Grundbuchauszug, Flurkarte, Energieausweis, Grundrisse, Nachweise über Modernisierungen, offene Kredite, Versicherungen, Grundsteuer. Dazu die laufenden Kosten pro Monat — sie laufen ab dem Erbfall weiter und sind der häufigste Grund für Zeitdruck.
- Wert ermitteln — vor der ersten Diskussion über Geld Erst wenn eine belastbare Wertspanne auf dem Tisch liegt, lässt sich sinnvoll darüber reden, wer wen auszahlt oder ob verkauft wird. Ohne Zahl streiten Erbengemeinschaften über Gefühle. Wie Sie zu dieser Zahl kommen, steht unter Immobilie bewerten.
- Entscheiden: behalten, aufteilen oder verkaufen Erst jetzt. Und im Idealfall schriftlich festhalten, worauf sich alle Erben geeinigt haben, bevor der erste Interessent durchs Haus geht.
Ohne Zahl streiten Erbengemeinschaften über Gefühle. Mit Zahl streiten sie über Geld, und das lässt sich lösen.
Aus dem Abschnitt zur ErbengemeinschaftErbengemeinschaft: warum es hier hakt
Hinterlässt jemand mehreren Erben ein Haus, entsteht automatisch eine Erbengemeinschaft. Sie ist eine sogenannte Gesamthandsgemeinschaft: Das Haus gehört nicht anteilig einzelnen Personen, sondern der Gemeinschaft als Ganzes. Kein Erbe kann „seinen" Anteil am Haus verkaufen, und wesentliche Entscheidungen — allen voran der Verkauf — brauchen die Zustimmung aller.
Das ist die juristische Erklärung dafür, warum ein einzelner Miterbe eine ganze Familie über Jahre blockieren kann. Vier Wege führen aus dieser Lage heraus:
| Weg | Wie es läuft | Wann sinnvoll |
|---|---|---|
| Gemeinsam verkaufen | Alle Erben unterschreiben, der Erlös wird nach Erbquote geteilt. | Der Normalfall — und meist der wirtschaftlich beste, wenn alle mitziehen. |
| Auszahlung eines Miterben | Ein Erbe übernimmt das Haus und zahlt die anderen aus, oft finanziert über eine Bank. | Wenn einer im Haus wohnen bleiben will und die Finanzierung steht. |
| Erbteil verkaufen | Ein Erbe verkauft seinen gesamten Anteil am Nachlass — an Miterben oder an einen gewerblichen Aufkäufer. Notariell zu beurkunden; Miterben haben ein Vorkaufsrecht. | Wenn Sie aussteigen wollen, ohne die anderen zu einer Entscheidung zwingen zu können. Gewerbliche Aufkäufer zahlen dafür meist deutlich unter dem rechnerischen Anteilswert. |
| Teilungsversteigerung | Ein Erbe beantragt beim Amtsgericht die Versteigerung, um die Gemeinschaft aufzulösen. Der Erlös wird verteilt. | Letztes Mittel. Beendet die Blockade, kostet aber Zeit und Gebühren — und im zweiten Versteigerungstermin entfallen die gesetzlichen Wertgrenzen, die im ersten Termin noch vor einem Verschleudern schützen. |
Der häufigste Sonderfall: Ein Miterbe wohnt im geerbten Haus. Dann stellt sich die Frage, ob er den anderen eine Nutzungsentschädigung schuldet. Pauschal lässt sich das nicht beantworten — es kommt darauf an, ob die anderen Erben die Nutzung verlangt und ein angemessenes Entgelt gefordert haben. Wer in dieser Lage ist, sollte den Punkt früh ansprechen statt nach Jahren rückwirkend abrechnen zu wollen. Das ist ein Fall für anwaltliche Beratung.
Zwei Steuern, die oft verwechselt werden
Beim geerbten Haus können zwei völlig verschiedene Steuern eine Rolle spielen. Sie hängen nicht zusammen, haben unterschiedliche Auslöser und werden regelmäßig durcheinandergebracht.
Erbschaftsteuer — sie betrifft das Erben
Ausgelöst wird sie durch den Erbfall selbst, unabhängig davon, ob Sie später verkaufen. Ob und wie viel Sie zahlen, hängt vom Verwandtschaftsgrad und vom Wert des Nachlasses ab. Jeder Erbe hat einen persönlichen Freibetrag, der sich nach der Nähe zum Verstorbenen richtet. Die Beträge stehen in § 16 Erbschaftsteuergesetz und sind trotz wiederkehrender politischer Debatten unverändert:
| Erbe | Freibetrag |
|---|---|
| Ehegatte oder eingetragener Lebenspartner | 500.000 € |
| Kinder und Stiefkinder | 400.000 € |
| Enkel (Eltern leben noch) | 200.000 € |
| Eltern und Großeltern beim Erwerb von Todes wegen | 100.000 € |
| Geschwister, Nichten, Neffen | 20.000 € |
| Alle übrigen, auch unverheiratete Lebensgefährten | 20.000 € |
Der häufigste Stolperstein: Die Zeile mit den 20.000 Euro. Wer von einem Geschwisterkind erbt, wird steuerlich behandelt wie ein Fremder — und zahlt auf alles darüber gestaffelte Sätze der Steuerklasse II. Dasselbe gilt für unverheiratete Lebensgefährten, die zudem in die teuerste Steuerklasse fallen. Bei einer Eigentumswohnung ist der Freibetrag damit meist schon im Ansatz überschritten.
Umgekehrt gilt: Erben Geschwister gemeinsam von ihren Eltern — der klassische Fall der Erbengemeinschaft —, hat jedes Kind seine eigenen 400.000 Euro. Diese beiden Fälle werden oft verwechselt.
Für selbstgenutzte Familienheime gibt es zusätzlich eine eigene Befreiung. Sie ist an Bedingungen geknüpft: Der Erbe muss unverzüglich selbst einziehen und die Immobilie über einen längeren Zeitraum selbst bewohnen. Zieht er vorher aus oder verkauft er, kann die Befreiung rückwirkend entfallen. Bei Kindern ist die begünstigte Wohnfläche zusätzlich begrenzt.
Spekulationssteuer — sie betrifft das Verkaufen
Diese Steuer entsteht erst durch den Verkauf, und zwar nur dann, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung weniger als zehn Jahre liegen. Entscheidend ist beim Erbe eine Besonderheit, die viele überrascht: Maßgeblich ist der Kaufzeitpunkt des Erblassers, nicht der Erbfall. Sie treten in dessen Position ein. Hat Ihre Mutter das Haus 1994 gekauft, ist die Frist längst abgelaufen, auch wenn Sie erst letztes Jahr geerbt haben.
Diese Seite ersetzt keine Steuerberatung. Erbschaft- und Einkommensteuer hängen an Details des Einzelfalls — Freibeträge, Vorschenkungen, Nutzung, Fristen. Die Kosten einer einmaligen Beratung stehen bei einer Immobilie in fast keinem Verhältnis zu dem, was ein Fehler kostet.
Wer erbt wie viel?
Der Freibetrag hängt nicht vom Haus ab, sondern davon, wer von wem erbt. Wählen Sie Ihr Verhältnis zur verstorbenen Person und den Wert Ihres Anteils.
Ihr Freibetrag
Zu versteuern
Grobe Rechnung nach §§ 15, 16 und 19 ErbStG, Stand August 2026. Nicht enthalten: der Härteausgleich an den Stufengrenzen, die Befreiung für das selbst bewohnte Familienheim, Vorschenkungen der letzten zehn Jahre und Nachlassverbindlichkeiten. Der Wert des Finanzamts kann über dem Verkaufspreis liegen; dagegen hilft ein Gutachten (siehe unten).
Wenn das Finanzamt zu hoch bewertet
Für die Erbschaftsteuer ermittelt das Finanzamt den Wert der Immobilie zunächst schematisch nach dem Bewertungsgesetz. Diese Verfahren rechnen mit Durchschnittsannahmen und kennen weder den feuchten Keller noch die Ölheizung von 1987 noch den ungünstigen Grundstückszuschnitt. Das Ergebnis liegt deshalb regelmäßig über dem, was tatsächlich zu erzielen wäre.
Dagegen können Sie sich wehren: Das Gesetz erlaubt ausdrücklich den Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts. In der Praxis führen zwei Wege zum Ziel — ein qualifiziertes Verkehrswertgutachten oder ein zeitnah im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielter Kaufpreis. Wenn Sie ohnehin verkaufen, kann der beurkundete Preis also die Steuerlast senken.
Verkaufen oder behalten?
Es gibt keine allgemeingültige Antwort, aber es gibt eine ehrliche Rechnung. Stellen Sie die laufenden Kosten des Hauses — Grundsteuer, Versicherung, Instandhaltung, Heizung, eventuell Kreditraten — den realistischen Mieteinnahmen gegenüber, falls Sie vermieten würden. Rechnen Sie anstehende Sanierungen mit ein, insbesondere Heizung, Dach und Fenster. Und rechnen Sie ehrlich ein, wie viel Zeit die Verwaltung kostet, wenn Sie 400 Kilometer entfernt wohnen.
Für viele Erbengemeinschaften ist der Verkauf am Ende der Weg, der die Familie zusammenhält. Für einzelne Erben, die vor Ort wohnen und selbst einziehen können, ist das Behalten oft wirtschaftlich überlegen — und bei einem Familienheim unter Umständen auch steuerlich.
Fünf Fehler, die richtig Geld kosten
- Grundbuchberichtigung aufschieben. Zeitnah nach dem Erbfall ist sie gebührenfrei, später nicht mehr.
- Das Haus ungesichert leer stehen lassen. Versicherer wollen längeren Leerstand angezeigt bekommen und schränken den Schutz sonst ein. Ein Frostschaden im ungeheizten Haus kostet schnell einen fünfstelligen Betrag.
- Vor der Wertermittlung über Geld streiten. Ohne Zahl verhandeln Erben über Gerechtigkeit statt über Euro — das führt selten zu einer Einigung.
- Den Bescheid des Finanzamts widerspruchslos hinnehmen. Der angesetzte Wert ist angreifbar, aber nur innerhalb der Einspruchsfrist.
- Unter Zeitdruck an den erstbesten Aufkäufer verkaufen. Wer „schnell und diskret" wirbt, kalkuliert den Zeitvorteil in den Preis ein — und zwar zu Ihren Lasten.
Die Fragen, die nachts kommen
Muss ich das Haus verkaufen, um den Pflichtteil auszuzahlen?
Nicht zwangsläufig. Der Pflichtteil ist ein Geldanspruch gegen die Erben, kein Anspruch auf das Haus, und er wird mit dem Erbfall fällig. Würde die sofortige Zahlung Sie unbillig hart treffen, etwa weil Sie das Familienheim sonst verkaufen müssten, kann das Nachlassgericht die Zahlung auf Antrag stunden (§ 2331a BGB). In der Praxis helfen oft eine Ratenvereinbarung mit dem Pflichtteilsberechtigten oder eine Finanzierung über die Bank. Der Anspruch verjährt drei Jahre nach Ende des Jahres, in dem der Berechtigte vom Erbfall erfahren hat.
Muss ich ein geerbtes Haus verkaufen?
Nein. Sie können eine geerbte Immobilie behalten, selbst einziehen, vermieten oder verkaufen. Ein Verkaufsdruck entsteht meist aus drei Gründen: mehrere Erben wollen unterschiedliche Dinge, die laufenden Kosten übersteigen das Budget, oder eine Erbschaftsteuer wird fällig, für die kein Bargeld da ist. Wichtig ist, diese Gründe zu trennen — für jeden gibt es unterschiedliche Lösungen.
Brauche ich für den Verkauf einen Erbschein?
Nicht immer. Liegt ein notarielles Testament oder ein Erbvertrag mit Eröffnungsprotokoll vor, akzeptieren Grundbuchamt und Notar in der Regel diese Urkunde als Nachweis, sodass kein Erbschein nötig ist. Bei einem handschriftlichen Testament oder gesetzlicher Erbfolge verlangt das Grundbuchamt dagegen meist einen Erbschein. Da dessen Kosten sich nach dem Nachlasswert richten, kann er bei Immobilien schnell mehrere Hundert bis über tausend Euro kosten.
Was passiert, wenn ein Miterbe nicht verkaufen will?
In einer Erbengemeinschaft können wesentliche Entscheidungen wie ein Verkauf nur gemeinsam getroffen werden. Blockiert ein Miterbe dauerhaft, bleiben im Wesentlichen drei Wege: Auszahlung des Blockierenden, Verkauf des eigenen Erbteils an einen Miterben oder Dritten, oder als letztes Mittel die Teilungsversteigerung. Die Versteigerung setzt den Streit zwar ein Ende, führt aber häufig zu einem geringeren Erlös als ein freier Verkauf und kostet Zeit und Nerven.
Fällt beim Verkauf einer geerbten Immobilie Spekulationssteuer an?
Das hängt davon ab, wann der Erblasser die Immobilie gekauft hat. Als Erbe treten Sie in dessen Position ein, die Zehnjahresfrist läuft also ab dessen Anschaffungsdatum weiter — nicht ab dem Erbfall. Hat der Verstorbene das Haus vor mehr als zehn Jahren erworben, ist ein Verkauf für Sie in der Regel steuerfrei. Liegt der Kauf noch keine zehn Jahre zurück, kann ein Gewinn steuerpflichtig sein, sofern keine Ausnahme für Eigennutzung greift.
Wie wird eine geerbte Immobilie für die Erbschaftsteuer bewertet?
Das Finanzamt setzt zunächst einen typisierten Wert nach dem Bewertungsgesetz an, meist im Vergleichswert-, Ertragswert- oder Sachwertverfahren. Dieser Wert kann höher liegen als der tatsächlich erzielbare Preis, etwa bei Sanierungsstau oder ungünstigem Zuschnitt. Sie haben dann das Recht, einen niedrigeren gemeinen Wert nachzuweisen — üblicherweise durch ein qualifiziertes Verkehrswertgutachten oder durch einen zeitnah erzielten Verkaufspreis.
Wie lange darf ein geerbtes Haus leer stehen?
Eine feste gesetzliche Frist gibt es nicht, aber Leerstand ist teuer und riskant. Gebäudeversicherer verlangen bei längerem Leerstand oft eine Anzeige und können den Schutz einschränken; ungeheizte Häuser nehmen im Winter Schaden. Wer die Steuerbefreiung für ein Familienheim nutzen will, muss die Immobilie zudem unverzüglich selbst beziehen — Leerstand kann diese Befreiung kosten.